Hériter de biens de valeur tels qu’une maison, des titres ou d’autres biens immobiliers d’un parent décédé peut constituer une importante manne financière. Mais, lorsque vous voulez convertir un bien hérité en argent liquide en le vendant, il faut souvent suivre une procédure compliquée et parfois longue. En effet, il faut tenir compte des impôts, ainsi que des lois régissant le traitement des souhaits des bénéficiaires conjoints, s’il y en a plus d’un. Si vous avez hérité d’une maison et que vous souhaitez la vendre, voici les éléments essentiels à tenir compte, afin d’éviter tout problème ultérieur.
Comment se passe une succession immobilière ?
Avant d’aller plus loin, déterminons d’abord comment se passe une succession immobilière. Ce procédé doit suivre un ordre chronologique bien précis pour être conforme. Tout d’abord, il faut l’intervention d’un notaire. C’est lui qui va réunir tous les documents obligatoires pour « attester » la succession. Pour cela, vous aurez besoin des documents suivants :
- un livret de famille,
- un extrait d’acte de décès,
- un testament (si le défunt en a rédigé un)
- un contrat de mariage
Ces documents doivent être rassemblés et envoyés au notaire dans les quinze jours après le décès. Après une étude du dossier, et s’il n’y a aucun désaccord entre les parties concernées, un accord sera conclu pour permettre la vente du bien hérité.
Pourquoi faut-il faire appel à un notaire pour vendre un bien hérité ?
Le notaire est le seul compétent pour vous fournir les documents essentiels pour la vente d’une maison héritée, notamment :
- L’acte de notoriété des héritiers : il est obligatoire pour prouver que les biens vous reviennent de droit après la succession. Cette attestation de propriété peut être soumise à différents frais comme l’émolument de formalités, l’état hypothécaire, la contribution de sécurité immobilière et la taxe ;
- Le bilan du patrimoine du défunt : c’est le notaire qui définit précisément la valeur de l’ensemble des biens du défunt ;
- Les formalités hypothécaires et fiscales : le notaire s’occupe aussi de la démarche nécessaire à suivre auprès du centre des impôts. Dans ce processus, il doit régler les droits de succession. Ce dernier doit être versé au fisc dans les six mois suivant la date du décès ;
- L’acte de partage : ce professionnel décrit exactement les parts de chacun des héritiers en fonction des informations qu’il a collectées pendant l’étude du dossier. Ensuite, il fournit une attestation de propriété pour chacun des héritiers.
Comment se passe la vente si vous êtes le seul bénéficiaire ?
Dans le cas où le défunt n’a qu’un seul enfant ou n’a désigné qu’une seule personne comme héritier dans son testament, la vente peut se faire facilement et rapidement. En effet, le bénéficiaire ne sera pas obligé de consulter les cohéritiers sur la manière de disposer et de vendre le bien.
Dans ce cas, l’héritier du bien devra seulement s’assurer que toutes les formalités successorales ont été remplies. Pour cela, vous pouvez solliciter le service d’une agence immobilière. Une fois que ces dernières seront vérifiées et sont conformes aux réglementations en vigueur, la vente peut se faire directement. En général, le document obligatoire pour ce type de vente est une attestation de propriété, mais dans certains cas, il peut vous être demandé un dossier de diagnostic ou un état des lieux, et vous devez régler les droits de succession.
Comment vendre un bien en indivision successorale ?
Si les biens sont destinés à de nombreux héritiers, ils sont définis comme des biens en « indivision successorale ». En général, les biens sont divisés en quote-part, c’est-à-dire que chacun bénéficie du même valeur des biens hérités. Par exemple, s’il n’a que deux héritiers, le bien est divisé en deux parties égales après avoir trouvé un acheteur pour le logement. Par contre, s’il y a trois héritiers, les indivisaires recevront chacun 33 % des valeurs du bien.
Si une maison issue d’un héritage va être mise en vente, il faut que tous les indivisaires donnent leur accord. Ils pourront trouver un accord entre eux, et s’il n’y a pas d’objections, la vente peut se faire d’une manière simple, comme le cas d’un seul héritier, c’est ce qu’on appelle une « vente en licitation ». Après la vente, chacun des héritiers recevra la somme qui correspond à la valeur de sa quote-part.
Par ailleurs, si l’un des propriétaires n’est pas d’accord pour vendre le logement, le dossier va être soumis au tribunal de succession local. C’est lui qui déterminera si la vente peut être effectuée ou non. Si elle est acceptée, le juge déterminera un notaire pour rédiger un cahier des charges, indiquant la valeur des biens, les conditions de vente et la part des héritiers.
Si une maison passe à plusieurs héritiers et que la majorité d’entre eux sont d’accord pour vendre, mais que certains ne veulent pas, il est possible de forcer la vente de la maison. Mais pour cela, les propriétaires qui veulent vendre devront déposer une action en justice connue sous le nom d’action en partage, auprès du tribunal des successions local. Le tribunal peut, dans ce cas, autoriser la vente si la majorité des propriétaires sont d’accord. Le produit de la vente sera réparti entre les héritiers.